지난 시간에는 말소기준권리에 함께 살펴보았습니다.
잘 모르시는 부분이 있다면 아래 링크를 참고바랍니다.
오늘부터는 권리분석에 대해 알아보겠습니다.
1. 권리분석의 의미
1) 권리분석이란?
권리분석이란 내가 입찰하려는 부동산 매물에
설정된 각종 권리 관계를 파악하고 분석하는 것을 말합니다.
더 쉽게 말을 하면
내가 낙찰 받은 금액 이외에
별도로 돈을 내줘야 하는게
있는가 없는가를 확인하는 과정을 말합니다.
예를 들어 위 등기를 보시면
말소기준등기 이하로는 모두 소멸이라고 이야기
했기때문에 별로 문제가 없어보이지만
지난시간에 이야기 했지만 매각으로 소멸되지 않는 권리중
주택임차권이 포함되어 있는 것을 알 수 있습니다.
주택임차권은 소멸되지 않으므로
낙찰 금액과는 별도로 주택임차권 등기를 신청한 사람에게
1억이라는 금액을 줘야 명도가 이루어지게 됩니다.
2. 말소기준권리 재확인하기
1) 매각(낙찰)로 소멸되는 권리
- 근저당권
- 가압류(압류)
- 담보가등기
- 경매기입등기
- 배당요구한 전세권(예외 경우가 있음)
위의 권리, 등기들은 낙찰자가 신경쓰지 않아도,
매각으로 소멸되는 권리이다.
2) 매각(낙찰)로 소멸되지 않는 권리
- 배당요구하지 않은 선순위 전세권/임차권
- 건물철거 및 토지인도청구 가처분(일명 선순위가처분, 선순위가등기)
- 유치권(파훼법이 있음)
- 법정지상권(파훼법이 있음)
3. 요약 및 정리
오늘은 권리분석에 대해 공부했습니다.
간단히 정리하면,
- 권리분석이란, 내가 낙찰액 외에 따로 부담해야 할 금액이 있는지 없는지 파악하는것이다.
- 권리분석은 경매에서 가장 어렵지만 가장 중요한 것이다
- 권리분석을 잘하면 낮은 경쟁률로 좋은 물건을 낙찰 받을 수 있다.
다음 시간부터는 매각(낙찰)로 소멸되지 않는 권리들에 대해 살펴보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
