지난 포스팅에 이어 오늘도 아파트 경매 물건 보는 방법을 경매사이트 화면과 함께 설명하려 한다.
아파트 경매 물건 상세 화면
토지건물현황
다음 화면은 토지와 건물 현황에 대한 정보이다.
토지와 건물 면적 그리고 평수 / 평당 가격 / 현황 위치 주변환경을 간략하게 정리해 놓은 것이라 생각하면 된다. 어차피 주변환경 같은 경우 임장을 가거나 지도를 통해 본인이 확인해봐야 하는 것이라 크게 개의치 않아도 되겠다.
임차인 현황과 건물등기
이제부터 매우 중요한 대목이다.
우리가 흔히 경매공부를 하는 이유이기도 하고 근거 자료이기도 하다.
권리 분석이라는 것은 건물 등기를 기준으로 하여 임차인이 어떠한 권리를 갖고 있는지 살펴보는 것을 말한다.
권리 분석은 단순히 저 2가지 정보만으로는 한계가 있다. 실제 임장을 가봐야 알 수 있는 부분들이 있기 때문이다.
경매라는 것은 결국 등기에 대한 임차인의 권리를 분석하여,
임차인을 나가도록 권유할 수 있는 상황인가?
타협할 수 있는 상황인가?
강제 집행이 가능한 상황인가? 등
다양한 옵션을 파악하여, 적당한 경매가를 산정하고 입찰을 하는 행위이다.
또한 경매 사이트의 내용만 믿고 입찰했다가 보증금을 날리는 경우가 더러 있기 때문에, 자신의 책임이 큰 부분이다.
임차인 현황
현 매물 같은 경우 소유자가 임차인인 경우로 생각할 수 있다.
따라서 근저당부분만 파악하면 따로 권리분석이 필요하진 않겠으나,
이렇게 소유자가 아닌 다른 임차인이 거주 중(전세 또는 월세) 일 때는 권리분석이
반드시 필요하게 된다.
살펴보면 김동구(가명) 씨는 2020.12.31.부터 현재까지 점유(실제 거주)하고 있으며,
전입신고는 2020. 12. 14.
확정일자는 2020. 12. 14.
배당요구는 2023. 12. 28.
에 한 것을 알 수 있고 보증금은 5억 8천만원이다.
경매공부를 안한 사람들은 이미 임차인이 있는데 어떻게 나가게 하는가?
5억 8천만원을 내가 따로 대신 줘야 하는가에 대한 궁금증이 있을 수 있다.
임차인의 권리는 여러가지 요인으로 결정되지만,
오늘은 일단 대표적인 전입신고일과 확정일자에 대해 알아보겠다.
이 사람의 권리는 근저당권설정 접수일 / 전입신고일 / 확정일자
이 3가지 요인에 의해 좌우된다.
신한은행에서 이 아파트에 대하여 최초 근저당권을 설정한 것이 2022년 6월 7일이다.
김동구씨의 전입신고일은 이보다 빠른 2020년 12월 14일이며
김동구씨의 확정일자 역시 이보다 빠른 2020년 12월 14일이다.
이런 경우 법원에서는 이 아파트가 근저당 잡히기 전에
김동구씨가 전입신고와 확정일자를 받았기 때문에
김동구씨의 권리를 인정해주는 것이다.
- 임차인의 전입신고일이 최초 근저당권 설정일보다 빠르면 임차인은 이 물건에 대한 법적 대항력이 생긴다.
- 임차인의 확정일자일이 최초 근저당권 설정일보다 빠르면 임차인은 이 물건이 경매로 팔려도 근저당권 보다 우선하여 낙찰금액을 보증금의 명목으로 최우선순위로 받게된다.
우리가 흔히 전세를 살때 전입신고와 확정일자를 계약일 그날 바로 받으라는 것의 이유이기도 하다.
마무리
오늘은 경매 사이트의 남은 화면들을 모두 살펴보고
간단하게 권리분석이 무엇인지 알아보았다.
정리하면,
- 권리분석이란 임차인이 등기와 관련하여 법적으로 어떠한 권리를 갖고 있는지 없는지를 분석하는 것이다.
- 임차인의 전입신고 확정일자를 반드시 확인하고 최초 근저당권 설정 접수일과 대조해본다.
다음시간에는 임차인의 전입신고, 확정일자, 그리고 전세권 설정 등기라는 것에 대해 알아보도록 하겠다.
